Najlepsze kredyty hipoteczne dla osób z wyższym wkładem własnym

Sporo osób zastanawia się, skąd wziąć pieniądze na wkład własny do kredytu hipotecznego. Dziś musi on wynosić przynajmniej 5 proc., a od początku 2015 r. - minimum 10 proc. wartości nabywanego mieszkania czy domu. Jednak są i tacy, którzy nie mają problemu ze zdobyciem i zainwestowaniem większej sumy, i mogą w mniejszym stopniu posiłkować się bankowym kredytem.

Jak wynika z cyklicznych raportów AMRON-SARFiN publikowanych przez Związek Banków Polskich, około połowa kredytów hipotecznych udzielanych w ostatnich miesiącach przez banki opiewa na kwoty stanowiącej nie więcej niż 80 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Innymi słowy, co drugi kredytobiorca wnosi wkład własny w wysokości minimum 20 proc., czyli wykłada co najmniej co piątą złotówkę z własnej kieszeni.

Porównywarka banki.onet.pl postanowiła sprawdzić ofertę banków dla klientów, którzy dysponują 30-procentowym wkładem własnym. Poszukiwano kredytów hipotecznych na 15 lat na kwotę 210 tys. zł na nabycie nieruchomości wartej 300 tys. zł. Kredytobiorcy inwestują więc 90 tys. zł w zakup mieszkania z własnych oszczędności. Mogą to być środki po prostu uzbierane, albo pochodzące ze sprzedaży innej nieruchomości czy spadku.

Raty najlepszych kredytów oscylują w granicach 1 550 zł, a oprocentowanie rzeczywiste w granicach 4 - 4,5 proc. Jak wynika z danych banki.onet.pl, najatrakcyjniejszą ofertę ma Deutsche Bank. Marża nawet 1,1 proc. w pierwszym roku i 1,39 proc. w kolejnych, brak prowizji - to naprawdę dobre warunki. Jednak, jak często bywa, w zamian za nie klient musi także zakupić dodatkowe produkty od Deutsche Banku. Opisana oferta kredytu hipotecznego obowiązuje przy skorzystaniu z Pakietu Ubezpieczeniowo-Inwestycyjnego.

Na podium rankingu trafiły także Citi Handlowy i Bank Zachodni WBK. W tym pierwszym klienci zarabiający ponad 5 tys. zł mogą liczyć na marżę od 1,4 proc. Warunkiem skorzystania z oferty jest posiadanie konta zasilanego wynagrodzeniem oraz skorzystania z jeszcze jednego dodatkowego produktu banku Citi Handlowy. W BZ WBK marża zaczyna się od 1,69 proc., a bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu 2,5 proc. Można ją „obejść”, ale kosztem wyższej marży (od 1,99 proc.).

Po co wyższy wkład własny?

Dla banków klienci wnoszący spory wkład własny są znacznie bezpieczniejsi. Kiedy kredytobiorca inwestuje znaczącą sumę osobistych oszczędności a nie tylko posiłkuje się środkami z banku, to jest obciążony mniejszym ryzykiem niewypłacalności, bank mniej obawia się także utraty wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Nic więc dziwnego, że klienci z wysokim wkładem własnym mogą liczyć na atrakcyjniejsze warunki kredytów hipotecznych.

Po pierwsze - niższa marża kredytowa, czyli składnik oprocentowania kredytu hipotecznego (obok zmiennej stawki WIBOR 3M). Im niższa wartość wskaźnika LTV (Loan to Value, czyli wysokość kredytu do wartości nieruchomości), czyli im więcej wkładu własnego wnosi klient, tym niższą bank oferuje marżę. Różnice w wysokości marży dla kredytów o LTV równym np. 70 proc. oraz 85 proc. wynoszą ok. 0,1 p.p. To niby niewiele - za każdy pożyczony tysiąc złotych rata jest raptem o ok. 5 gr wyższa, ale przy 15-letnim kredycie na 200 tys. zł przekłada się to na ratę o ok. 10-11 zł droższą, i dodatkowe odsetki ok. 2 tys. zł przez cały okres spłaty. Należy przy tym pamiętać, że banki siatkę marż konstruują nie liniowo, ale na zasadzie progów (przedziałów wartości LTV). Dlatego dodatkowy wkład własny, który obniży LTV np. z poziomu 87 proc. do 82 proc. może nie poskutkować niższą marżą, jeśli bank przewiduje zniżkę dopiero dla kredytów z LTV najwyżej 80 proc.

Po drugie - ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Wiele banków dodatkowo zabezpiecza się nim, gdy wskaźnik LTV jest wyższy niż 80 proc., i pobiera do momentu, gdy ten spadnie do odpowiedniego poziomu. Bo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to dziwne rozwiązanie - składki opłaca kredytobiorca, ale zabezpiecza ono bank. Ubezpieczenie jest opłacane przez klienta w ratach kredytowych (podwyższona marża) albo raz na kilka lat. Jego koszt może wynieść od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych. Dla kredytu na 15 lat na 270 tys. zł (wartość nieruchomości 300 tys. zł, „bezpiecznym” poziomem salda kredytu, przy którym bank zrezygnuje z ubezpieczenia, będzie 240 tys. zł) każde podwyższenie marży o 0,1 p.p. oznacza łączny koszt ok. 700 zł.

Nie można oczywiście zapominać także o najbardziej ewidentnej korzyści z wysokiego wkładu własnego - im mniej się pożyczy, tym mniej trzeba spłacać. Nawet abstrahując od różnic na marży kredytu czy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego, każdy dodatkowy 1 tys. zł wkładu własnego obniża kwotę odsetek zapłaconych bankowi w ciągu 15-letniego okresu spłaty o 500 zł (a w przypadku kredytu na 30 lat - o ponad 1 tys. zł!).

Warto przypomnieć, że w 2014 r. banki wymagają przynajmniej 5-procentowego wkładu własnego. Od 2015 r. wymóg wzrośnie do 10 proc.

Źródło: Comperia.pl

Data publikacji: 19/10/2014

Masz pytania?
Chcesz lepiej poznać ofertę?
Skontaktuj się z nami!

888 444 001

dyrektor1@go-leasing.info